مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

1
36
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی : پیشرفت تکنولوژی و دنیای مدرن، سرعت تغییر همه‌چیز را در دنیای امروزی بالابرده است به شکلی که اگر به‌ اندازه‌ی کافی با دنیای اطرافمان هماهنگ نباشیم، خیلی زود درمی‌یابیم که از دیگران عقب افتادیم. در حال حاضر باوجود این همه ساخت‌ و ساز آپارتمان‌های مدرن و لوکس، مالکان خانه‌های کلنگی شاید به این فکر بیفتند که بهتر است خانه‌ی خود را بفروشند و به یکی از این آپارتمان‌های لوکس نقل‌ مکان کنند. عده‌ای دیگر هم شاید دلشان بخواهد خانه‌ی کلنگی خود را بکوبند و آن‌طور که دلخواهشان است از نو بسازند. با اینکه این فکر ایده‌ی بسیار جالب و به‌جایی است اما شاید افرادی هزینه‌ی چنین کاری را نداشته باشند و در آخر همان فروش خانه را تنها گزینه‌ی خود ببینند. این‌گونه افراد باید بدانند که راه دیگری هم برای کوبیدن و ساخت خانه‌ی قدیمی‌شان وجود دارد که به این روش مشارکت ساخت ساختمان مسکونی می‌گویند. مشارکت ساخت ساختمان مسکونی به این معناست که یک سازنده و یک مالک با یکدیگر شریک می‌شوند به این شکل که مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با هزینه‌ی خود ملک را کوبیده و به‌ جای آن‌ یک آپارتمان چند واحدی می‌سازد و در انتها با توجه به درصد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی که همان ابتدا با یکدیگر به توافق رسیده بودند، واحدهای خانه را بین یکدیگر تقسیم می‌کنند. مشارکت ساخت ساختمان مسکونی شرایط و قوانین خاص خودش را دارد که به قوانین مشارکت در ساخت شهرت دارد.

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی شرایطی بسیار سودآور و وسوسه‌انگیز دارد که البته ریسک بالایی هم دارد. اگر کسی تمایل به بستن قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی و شراکت با شخص دیگری را دارد باید جوانب احتیاط را بسیار رعایت کند و مراقب باشد زیرا در این راه احتمال کلاه‌ برداری بسیار زیادی وجود دارد. ما در این مقاله سعی داریم تا تمامی شرایط و قوانین مشارکت ساخت ساختمان مسکونی که شما در حین بستن قرارداد باید به آن‌ها دقت کنید را برایتان قرار دهیم تا در این مسیر به مشکل برنخورید. مشارکت ساخت ساختمان مسکونی مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:

  • بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
  • رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
  • ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
  • زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
  • استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

اما شاید مهم ‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می ‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم.

پیش از صحبت در مورد سهم‌الشرکه بهتر است با طرفین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی و آورده‌های هر کدام آشنا شویم.

مالک یکی از طرفین مشارکت است که آورده‌ او همان زمین و ملک کلنگی است.

سازنده یا شریک طرف دوم مشارکت است که آورده‌ او هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است

تعهدات مالک

در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در نگاه اول به چشم می آید این است که به نظر نمی رسد وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح داشته باشد و در واقع با توجه به ذات این عقد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل عقد نیز می باشد.

تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده ” اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست ” ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود. در واقع این بحث از آنجا ناشی می شود که ما تعهدات را به دو گونه قانونی و قراردادی تقسیم می کنیم و در مورد تعهدات قانونی هیچ احتیاجی به ذکر این دسته از تعهدات در قرارداد نیست و صرف ذکر آن ها در قانون کفایت می کند اما در مورد تعهدات قراردادی موضوع برعکس می باشد و بدون ذکر آن ها در عقد هیچ نوع آثار قانونی بر آن ها مترتب نمی شود.

در این شرایط و با در نظر گرفتن موضوعات فوق اگر مالکی به تعهد خود عمل نکند باید ابتدائاً به قرارداد فی ما بین طرفین رجوع کرده و بررسی کرد که در مفاد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن العقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد ها در کلیه قرارداد ها به صورت عام گنجانده می شود. این موضوع دقیقاً همان است که در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پیش بینی شده است که قاضی نمی تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید. شایان ذکر است که در این حالت ورود ضرر به عنوان یک فرض قانونی متصور و مفروض است و خلاف آن قابل اثبات نمی باشد.

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
تعهدات کلی سازنده

سازنده طی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی متعدد را بر عهده دارد که در شرایط مختلف این تعهدات متفاوت است. مهم ترین تعهدات سازنده عبارت اند از:

پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه

پرداخت هزینه های اداری پروژه ( مثل دریافت جواز ساخت ساختمان و …)

پرداخت مبلغ بلاعوض و مبلغی به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت

شایان ذکر است که پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و… اصولا بر عهده­ سازنده است.

در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می­ دهد، سازنده بهتری نیست. در این خصوص با کارشناس مشارکت ساخت ساختمان مسکونی مشورت کرده و سعی کنید دریافت بلا عوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد. در صورت وصول نشدن چک­های بلاعوض، در قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.

در قراردادهای مشارکت ساخت ساختمان مسکونی اگر عبارت “طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می­ نمایند” قیدشود، شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمی‎توانید شکایتی تحت عنوان کلاهبرداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشید.

قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

توصیه می‎شود که تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود. اما در صورتی‎ که تصمیم به پیش فروش گرفته شد با توجه به تعداد طبقات، متراژ ملک و … سعی کنید تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای سازنده در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک ( مالکین – نماینده مالک) پیش فروش صورت گیرد.

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
تعهدات عرفی

همانطور که از نام آن ها پیداست تعهداتی برخاسته از عرف هستند. این تعهدات در متن قرارداد گنجانده نشده اند و طرفین مستقیماً بر آن ها توافقی نداشته اند که اگر چنین بود پایگاه آن ها از عرف به قرارداد نقل مکان می کرد و تعهدات قراردادی نامیده می شدند.

قیمت ملک در مناطق مختلف متغیر است در حالی که هزینه های ساخت آپارتمان جدید هر چند ثابت نیست و تعدادی از اقلام آن بنا به موقعیت ملک تغییر می کند اما در مقابل تغییرات ارزش ملک مورد نظر می توان آن را ثابت نامید. و این موضوع به آنجا منتهی می شود که طرفین در هر منطقه سعی می کنند با اضافه یا کم کردن تعهدات مجری و مالک، ارزش قراردادی این عقد را متناسب سازند و در حالت توازن نگاه دارند. بنابراین ، تعهداتی که طرفین در قبال هم می نمایند با توجه به عرف محل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

نمونه این دسته از تعهدات عرفی، پرداخت هزینه های اداری از قبیل اخذ پایان کار و جرائم مربوط به شهرداری و همچنین پرداخت هزینه های ساختمانی اعم از هزینه های خاک برداری ، تهیه نقشه و خرید مصالح و همچنین پرداخت مبلغی از سوی مجری به مالک بابت اجاره بها در ایام ساخت است. که البته دو مورد اول عموماً در اکثر نقاط شایع هستند و می توان از آن ها به عنوان عرف عام نام برد اما از مورد سوم صرفاً به عنوان یک عرف محلی یاد می شود که از محلی به محل دیگر متغیر است.

در قراردادهای مشارکت ساخت ساختمان مسکونی باید آورده‌ هر کدام از طرفین محاسبه شده و سهم‌الشرکه آن‌ها به نسبت آورده‌هایشان در قرارداد درج گردد. برای محاسبه‌ سهم‌الشرکه باید مراحل زیر طی شود:

  • قیمت هر متر زمین در زمان عقد قرارداد محاسبه و در نهایت ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده‌ او در نظر گرفته می‌شود.
  • هزینه‌ مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده محاسبه شود. بهتر است در این مرحله‌ از کارشناسان مجرب کمک گرفته شود و صرفا به تخمین شخص سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده‌ سازنده محسوب می‌شود.
  • مجموع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت و ساز «ارزش سرمایه‌گذاری» خوانده می‌شود. سهم‌الشرکه هر کدام از طرفین قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود. پس از اتمام پروژه، طرفین قرارداد به نسبت سهم‌الشرکه خود از پروژه سهم برمی‌دارند.
  • گاهی اوقات برای تنظیم درصد مشارکت در ساخت ، سازنده ابتدای پروژه مبلغی را تحت عنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت می‌کند. باید توجه شود که این مبلغ هنگام محاسبه‌ سهم‌‎الشرکه باید از آورده‌ی مالک کسر گردد.

 

شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک

در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیش‌بینی‌نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی تعیین‌شده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.

برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت ساخت ساختمان مسکونی بهتر است در قرارداد پیش‌بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها می­‌تواند هزینه­‌هایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچ‌گونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.

 

 تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت

به میزان درصد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی ، سهم الشرکه گفته می‌شود که سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزش‌گذاری شده و سپس قیمت به‌دست‌ آمده تقسیم‌ بر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایه‌گذاری) شود.

طبق قوانین مشارکت ساخت ساختمان مسکونی به‌عنوان‌ مثال برای ارزش‌گذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر از ملک در منطقه معین‌شده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص می‌شود، و بعد از آن با محاسبه هزینه ساخت و هزینه‌های اداری و هزینه‌های مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص می‌‌شود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را تعیین می‌شود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر می‌کند. اهمیت تعیین درصد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی برای سهم الشرکه ازاین‌جهت است که به‌عنوان‌مثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌‌شود.

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست

قدرالسهم زمانی بیان می‌شود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت ساخت ساختمان مسکونی، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص می‌شود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیم‌ بر متراژ کل زمین می‌شود که با این کار درصد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی هر کدام از مالکان تعیین می‌شود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت ساخت ساختمان مسکونی گفته می‌شود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی که برای مالک در نظر گرفته‌ شده بین مالکان تقسیم می‌شود. به‌عنوان‌ مثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته می‌شود که طبق برآوردهای انجام‌شده در قوانین مشارکت ساخت ساختمان مسکونی، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین می‌شود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک به‌صورت مشارکتی داشته است، شش واحد به‌طور مساوی بین سه نفر تقسیم‌شده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته می‌شود.

نکات مربوط به محاسبه‌ سهم‌الشرکه و عقد قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت ساخت ساختمان مسکونی از جمله قراردادهایی است که اگر طرفین هنگام عقد قرارداد حواسشان را جمع نکنند، معمولا در آینده به مشکل و اختلاف می‌خورند. بنابراین توصیه می‌شود هنگام عقد قرارداد موارد زیر را در مد نظر قرار دهید:

۱- مورد اول اختلاف بر سر تعیین میزان سهم‌الشرکه است

باید به این نکته توجه کرد که مشارکت یک توافق بین طرفین است و در نهایت چیزی که وجهه‌ قانونی دارد همان چیزی است که در قرارداد آمده. به همین دلیل بهتر است بررسی‌های لازم از نظر محاسبه‌ ارزش زمین یا هزینه‌ ساخت و ساز را پیش از عقد قرارداد انجام دهید.

ممکن است بعد از عقد قرارداد متوجه شوید ارزش زمین را کمتر از میزان واقعی‌اش محاسبه کرده‌اید یا هزینه‌ ساخت و ساز خیلی بیشتر از مقدار قابل انتظار پیش‌بینی شده و این موضوع روی سهم‌‎الشرکه‌ی شما تاثیر منفی گذاشته است. باید بدانید بعد از عقد قرارداد برای اثبات حرفتان کار سختی را پیش رو دارید و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بعد از شروع عملیات تخریب عملا امکان‌ پذیر نیست؛ یا اگر هم باشد احتمالا ضرر بیشتری برایتان خواهد داشت. پس بهترین کار آن است که تمامی بررسی‌ها و سخت‌گیری‌هایتان را قبل از عقد قرارداد انجام دهید.

۲- نباید به نمونه‌های خام و از پیش آماده شده‌ قراردادها‌ اعتماد کنید

قرارداد هر پروژه‌ مشارکت در ساخت ، با توجه به شرایط آن پروژه، متفاوت از پروژه‌ای دیگر است. حتما پای امضای قراردادی بروید که مشخصا برای ملک شما تنظیم شده است.

۳- سعی کنید در متن قرارداد تمامی وظایف طرفین مشخص شود

حتی مواردی که بدیهی به نظر می‌رسد نیز باید در قرارداد ذکر شود تا در آینده امکان به وجود آمدن اختلافات به حداقل برسد. مثلا هزینه‌ بدهی‌های پیشین ساختمان عرفا بر گردن مالک است ولی اگر این نکته در قرارداد ذکر نشود و چون قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق است، بعد از شروع عملیات ساخت مالک می‌تواند ادعا کند ساختمان را با همین شرایط تحویل سازنده داده و از پرداخت بدهی‌های پیشین ساختمان شانه خالی کند. بنابراین هر دو طرف باید حواسشان باشد حقشان در توافق ضایع نشود.

۴- بهتر است در قرارداد مشخص شود کدام طبقات متعلق به سازنده و کدام طبقات متعلق به مالک است

یا مشخص شود اگر قرارداد به گونه‌ای پیش رفت که تعداد طبقات برنامه‌ریزی شده حاصل نشد یا سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، وضعیت سهم هر یک از طرفین به چه صورت خواهد بود.

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

قدرالسهم چیست

اگر ملک مورد نظر برای مشارکت در ساخت، آپارتمان باشد، مالکان همه واحدها باید با یکدیگر به توافق برسند و مشخص شود پس از پایان پروژه و زمانی که سازنده سهم مالک از پروژه را تحویل داد، این سهم چطور بین چندین مالک تقسیم گردد و تعیین میزان قدرالسهم بر چه مبنایی است.

طبیعتا سهم هر واحد به نسبت مساحت هر واحد است. برای محاسبه «قدرالسهم» می‌توان مساحت واحد را بر مجموع مساحت کل واحدها تقسیم نمود و سپس عدد به دست آمده را در مساحت کل زمین ضرب کرد.

جمع‌ بندی در مورد اینکه آیا انباری نیز جزو مساحت هر واحد محسوب می‌شود یا نه بین حقوق‌دان‌ها اختلاف است. برخی می‌گویند انباری را نباید بخشی از مساحت واحد حساب کرد و عده‌ای اعتقاد دارند که با دادن ضریبی به مساحت انباری، می‌توان آن را در محاسبه قدرالسهم دخالت داد. از آنجا که هیچ قانون مکتوبی در این زمینه وجود ندارد بهتر است مالکان واحدها سعی کنند خودشان به نحوی با هم کنار بیایند و شرایط جوری باشد که هیچ‌کدام از آن‌ها ضرر نکنند.

مراحل انتقال قدرالسهم سازنده

انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:

پس از دریافت جواز ساخت ساختمان (دریافت بلاعوض – تخلیه ملک )

پس از پایان مرحله سفت کاری

پس از تحویل ملک قابل سکونت ( اصطلاحا بعد از اتمام جاروکشی ملک )

پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

گاهی برخی از سازنده گان پیشنهاد می­‎دهند برای کاهش مالیات نقل و انتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهم شان را به نام ایشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت­ های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد. این راهکار از نظر حقوقی توصیه نمی شود.

برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تاخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده­ ی سازنده باشد متناسب با این تاخیرها و با تایید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.

برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.

در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.

حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری کل قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.

هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.

فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام،مدل،کشور سازنده، رنگ، جنس و …  به‎صورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس ازتنظیم قرارداد را در بر دارد.

شایان ذکر است که ،اگر سازنده در انتهای فهرست  مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت ” یا مشابه” را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.

اگر قبل از شروع ساخت و ساز قصد تجمیع املاک فرسوده یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی بر اساس طرح نوسازی بافت فرسوده برای پروژه خود را دارید، می‎توانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین یا ملک کلنگی آن‎ها با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.

پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.

کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر می‎شود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفته شود.( چک­ های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قراردادصادر می‎شوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.)

در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتمادر قرارداد مشارکت ساخت ساختمان مسکونی قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه­ های معماری تکلیف پارکینگ­ ها و انباری­ ها  به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.

با توجه به بروزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و … و آگاه نبودن برخی از سازنده گان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.

ذکر ” این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است” ضروری است.

مشارکت ساخت ساختمان مسکونی
مشارکت ساخت ساختمان مسکونی

پیش از عقد قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است ارزش واقعی زمین توسط افراد خبره برآورد شود و تمام بررسی‌های لازم برای مشارکت به انجام برسد تا سهم‌الشرکه هر یک از طرفین به درستی مشخص گردد.

توصیه می‎شود برای مشارکت در ساخت از نمونه قراردادهای آماده استفاده نشود و مفاد قرارداد مطابق با شرایط دو طرف و وظایف آنها از نو نوشته شود.

اگر قرار است از زمین یک آپارتمان کلنگی برای مشارکت در ساخت استفاده شده، مالکین واحدهای آپارتمان باید روی قدرالسهم خود به توافق برسند و سهم هر کس به صورت دقیق مشخص شود.

مجموع نظرات
امتیا شما به این مطلب
[امتیاز کل: 2 میانگین امتیاز ها: 5]

1 نظر

پاسخ ترک

لطفا نظر خود را وارد کنید
لطفا نام خود را اینجا وارد کنید