همکاری در ساخت : قرارداد همکاری در ساخت و یا همان قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادی است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز پروژه های تجاری و مسکونی میان دو طرف معامله تنظیم و امضا می شود. نمونه قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز پروژه، جزء قراردادهای بسیار مهم دسته‌بندی می‌‌شوند که نکات حقوقی و موارد قانونی بسیاری برای آن مطرح شده است.
زمانیکه مالک یک زمین تصمیم می گیرد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری در زمین خود بسازد اما پول کافی برای این کار ندارد، از قراردادهای همکاری در ساخت استفاده می کند. به واسطه این قرارداد، او از خدمات یک شرکت پیمانکاری و ساخت و ساز استفاده می کند تا پروژه های خود را اجرا نماید و در نهایت، طبق قرارداد، بخش یا درصدی از پروژه به سازنده تعلق می گیرد.
در فرآیند همکاری در ساخت دقیقاً چه اتفاقی می‌افتد؟
همکاری در ساخت و یا مشارکت در ساخت یک ایده تقریباً مقرون به صرفه برای پروژه های ساخت و ساز به صورت مشارکتی است. این قراردادها مزایا و معایبی دارند. برای روشن شدن این مسئله یک مثال ساده برای شما ذکر می کنیم:
فرض کنید شما یک ملک قدیمی دارید و می خواهید آن را تخریب کرده و به جای آن آپارتمان های نوساز به صورت چند واحدی با نمایی بسیار زیبا بسازید. هدف شما از اجرای این ساخت و ساز، تبدیل بافت فرسوده ساختمان قدیمی خود به بافت نوساز است و از طرفی تصمیم دارید چند واحد از آپارتمان های خود را در آینده اجاره بدهید و از آن یک منبع درآمدزا بسازید.
به این ترتیب شما برنامه ریزی اولیه را برای ساخت یک پروژه مسکونی جدید ارائه کرده‌اید، اما مشکل اصلی این است که شما تخصص ساخت و ساز ندارید و به مراحل قانونی پروانه ساخت و سایر موارد نیز تسلط ندارید؛ از طرفی دیگر بودجه کافی برای کامل کردن پروژه از صفر تا صد را نیز در اختیار ندارید، بنابراین یک قرارداد مشارکت در ساخت برای شما بهترین راهکار خواهد بود.
زمانیکه شما یک شرکت پیمانکاری یا یک فرد باتجربه در حوزه ساخت و ساز را به عنوان طرف معامله خود برای همکاری در ساخت انتخاب می کنید در حقیقت، تمام پروژه مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی نوساز را به او واگذار می‌کنید تا از ۰ تا ۱۰۰ برای شما اجرا کند. در عوض، در برخی از قسمت ها یا به صورت درصدی از سود نهایی پروژه با او شریک می شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود.
تعهدات سازنده و مالک در همکاری در ساخت
تعهدات مالک
در بحث همکاری در ساخت ، مالک موظف است ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، در واقع تسلیم ملک به سازنده یکی از ضروریات این قرارداد می باشد. اگر به هر دلیلی صاحب ملک از انجام اینکار خودداری کند حتی اگر این مورد در قرارداد قید نشده باشد، سازنده یا شرکای وی می توانند برای گرفتن حکم تسلیم ملک به دادگاه مراجعه نمایند.
تعهدات سازنده
سازنده یا مجری طرح متعهد است عملیات ساخت را پیش برده و هزینه های آن را بپردازد. علاوه بر آن باید اجاره بهای لازم را به منظور اسکان مالک تا اتمام پروژه بپردازد و در نهایت ملک جدید را بر اساس درصد توافق بین طرفین تقسیم نماید. اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر پیش بینی حق فسخ برای مالک می توان هزینه مشخصی به عنوان وجه التزام در قرارداد تعیین نمود. همچنین اگر سازنده بر اساس آنچه که در قرارداد قید شده عمل نکند می توان آن را ملزم به اصلاح نواقص نمود اما اگر این امکان وجود نداشته باشد باید از او وجه التزام و خسارت دریافت کرد. در صورتی که سازنده ملک را در موعد مقرر و طبق زمان بندی آماده نکند برای تاخیر مبلغی به عنوان خسارت در قرارداد تعیین می شود. علاوه بر آن اگر حین عملیات ساخت و ساز به خانه های مجاور خسارت وارد شود باید این حق به مالک داده شود که در صورت الزام وی به پرداخت خسارت بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبلغ خسارت را از او دریافت کند.
محاسبه ی قدرالسهم یا درصد مشارکت در ساخت
در رابطه با نحوه ی محاسبه‌ی قدرالسهم یا درصد مشارکت در ساخت ، اصول رایجی وجود دارد که این اصول عموما عرفی بوجود آمده‌اند. آن چه که اهمیت دارد این است که در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند و آن مبنا “قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه” است.
نکات محاسبۀ سهم مالک و سازنده
- بهتر است تمام مراحل ارزش گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.
- با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی انجام شود.
- سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.
مزایای همکاری در ساخت
یکی از مهم ترین مزایای مشارکت در ساخت ، بازسازی بافت های فرسوده که ظاهری نامناسب به شهر داده اند، می باشد. با توجه به بالا بودن عمر خانه های قدیمی و فرسوده بودن آنها حتماً باید آنها را در برابر حوادثی نظیر زلزله مقاوم سازی کرد. کشور ایران بر روی کمربند زلزله قرار گرفته، بنابراین نکات ایمنی مربوط به آن باید در ساختمان سازی رعایت گردد. مقاومت ساختمان در برابر زلزله بر اساس آئین نامه ۲۸۰۰ تعیین می شود. طبق این آئین نامه ساختمان ها در مناطقی که ۹۰ درصد احتمال وقوع زلزله در آنها وجود دارد ساخته می شوند.
از این رو می توان گفت ساختمان های قدیمی و کلنگی از مقاومت لازم در برابر زلزله برخوردار نیستند و نیاز به تخریب و ساخت بنای جدید می باشد. همکاری در ساخت روشی مناسب برای داشتن خانه ای مقاوم در برابر زلزله است البته تنها نباید زلزله را مد نظر قرار داد بلکه موضوع نشست سازه نیز امری بسیار مهم است که باید بدان توجه ویژه معطوف گردد. نشست هایی که در سازه رخ می دهد منجر به ایجاد ترک های کوچک یا بزرگ شده و خطرات جانی و مالی در پی خواهد داشت.
افزایش سرمایه و رشد ملک نیز از دیگر مزایای مشارکت در ساخت و ساز است. هنگام فروش خانه کلنگی شما تنها مجاز به دریافت پول بابت زمین هستید زیرا ساخت قدیمی هیچ ارزشی ندارد. اما زمانی که بخواهید خانه جدید بخرید نه تنها پول زمین بلکه پول ساخت را نیز باید به فروشده ملک بپردازید. در اینجا همکاری در ساخت به کمک شما می آید و با ساخت خانه جدید در واقع شما سرمایه خود را افزایش می دهید. حتی اگر بخواهید خانه جدید را بفروشید سودی بیشتر از زمینی که فروخته اید نصیب شما می شود. بنابراین مشارکت در ساخت راهکاری هوشمندانه برای افزایش دارایی است.
با تخریب خانه قدیمی و تبدیل آن به خانه ای نوساز شما در هزینه های نگهداری ساختمان و تعمیر آن صرفه جویی خواهید کرد. خانه های قدیمی هر روز با یک مشکل جدید مواجهه می شوند و تاسیسات آنها به دلیل عمر طولانی فرسوده می گردند اما با ساخت یک خانه جدید نه تنها نیازی به تعمیر نیست بلکه به میزان قابل توجه می توان هزینه های مصرف انرژی را کاهش داد. در خانه های نوساز از سیستم های تهویه مطبوع، گرمایش از کف و سایر تجهیزات به منظور بهینه سازی مصرف انرژی استفاده می شود.
تمام افراد تمایل به زندگی در خانه های نوساز دارند، از این رو این خانه ها همیشه مشتری دارند و فروش آنها بسیار آسان است. در مقابل خانه های کلنگی از شرایط لازم برای داشتن یک زندگی مطلوب برخوردار نیستند و فروش آنها کمی سخت است. از طریق مشارکت در ساخت به عنوان بهترین راه نوسازی خانه های کلنگی می توان سرمایه را به پول نقد تبدیل کرد.
زندگی در خانه های قدیمی معایب بسیاری در بر دارد زیرا این خانه ها دارای تجهیزات لازم برای تامین آسایش و راحتی ساکنین نیستند. یک ساختمان نوساز مزایایی دارد که خانه های کلنگی فاقد آن می باشند. برای مثال یک خانه نوساز مجهز به آسانسور، توالت فرنگی، سیستم های گرمایشی بهینه، شیشه دوجداره و … می باشد و آرامش خیال را به ساکنین هدیه می کند.
در بناهای قدیمی سالیانه هزینه های گزافی صرف گرمایش خانه اختصاص می یابد اما در عین حال خانه به دلیل عدم عایق بندی مناسب، گرمایش مطلوب را برای ساکنین فراهم نمی کند. به همین دلیل با مشارکت در ساخت می توان از خانه های کلنگی و دردسرهای آن رها شد و با خیالی آسوده در خانه ای مناسب زندگی نمود.
مسئله زیبایی نمای ساختمان و فضای داخلی نیز از دیگر مواردی است که افراد برای زندگی در یک خانه بدان دقت بسیار می کنند. برخلاف خانه های قدیمی که چهره نامطلوبی به شهر می بخشند و افراد از فضای داخلی آنها راضی نیستند، خانه های نوساز با مدرن ترین ایده ها و طرح ها ساخته می شوند و افراد طبقه سلیقه خود می توانند اقدام به انتخاب طرح مناسب نمایند. جایگزین نمودن یک خانه جدید با خانه کلنگی حسی از تحول و زیبایی را به ارمغان می آورد و نه تنها ظاهر شهر زیباتر می شود بلکه مورد پسند عموم افراد نیز قرار خواهد گرفت. انجام چنین کاری تنها با همکاری در ساخت امکان پذیر است و هزینه سنگینی بر دوش صاحب خانه کلنگی نخواهد گذاشت.
خطرات مشارکت در ساخت
این نوع معامله و توافق برای طرفین سودآور است زیرا ارزش افزوده حاصل از ساخت، ساختمان روی زمین مبلغی قابل توجه خواهد بود كه حتی با توجه به تقسیم آن بین سازنده و مالک زمین، ارزش كلانی را برای آنها ایجاد خواهد كرد اما مشاركت در ساخت یک زمین مانند هر فعالیت اقتصادی دیگر دارای مشكلاتی است.
این مشكلات دارای ابعاد گوناگون اداری، تخصصی و حقوقی است. گاه موضوع مشكل بین طرفین قرارداد با اداره ثبت اسناد و املاک است. گاه بین سازنده و پیمانكاران مختلف اما شاه‌بیت مشکلات، خلف وعده طرفین است. لذا حتی‌الامكان تنظیم و انعقاد قرارداد مشاركت باید تعهدات به طور صریح، صحیح و شفاف و كامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آنها مدنظر گرفته شود.
درتنظیم قرارداد مشاركت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نكاتی را رعایت كرد. ساخت آپارتمان و تأمین سرمایه برای مالک زمین امری بسیار دشوار و زمان‌بر و پر‌هزینه خواهد بود و احتمال دارد عملا این امر غیرمقدور باشد و اقدام حقوقی نیز صرفا به صدور یک برگ رأی بینجامد كه اجرای رأی خود اگر غیرممكن نباشد، بسیار دشوار خواهد بود.
در مقابل اگر مالک به تعهد خود در قبال سرمایه‌گذار به انتقال ملک اقدام نكند، صرفا یک عمل اداری گرچه هزینه بر، یعنی مراجعه به دادگاه و الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی خواهد بود. مشارکت در امور مالی و قراردادهای ساخت و ساز همواره نگرانی‌هایی برای هر دو شریک به همراه دارد. مخصوصا مالکین، امروزه با توجه به برخی مشکلات در حوزه مسکن دغدغه بیشتری دارند. مالک زمین و سرمایه‌گذار، هر دو بابت این مشارکت می‌توانند در معرض برخی آسیب‌های حقوقی قرار داشته باشند. شاید یکی از مهمترین نگرانی‌ها، عدم شناخت مالک زمین نسبت به تعهد سرمایه‌گذار برای ساخت صحیح و اتمام به موقع پروژه باشد. بنابراین لازم است که قراردادی شفاف و قانونی بین طرفین امضا شود تا تصمیم به مشارکت، پشیمانی به همراه نداشته باشد.
جمع بندی
اگر به هر دلیلی به دنبال سازنده یا مالکی برای مشارکت در ساخت هستید حتماً به تمامی موارد قانونی این نحو ساخت توجه کنید. اگرچه قدرالسهم مالک و سازنده در تمامی پروژه‌ها تعیین نشده و این قرارداد توافق دو نفر است اما حتماً اطلاع دقیقی از قراردادهای مشابه پروژه خودتان کسب کنید.
اگر همکاری در ساخت روند قانونی داشته باشد شما بدون هیچ مشکلی صاحب ساختمان جدید با ارزش افزوده بالا خواهید بود یکی از شاه کلیدهای ساخت و ساز مطلوب استفاده از سازنده ذی صلاح است از دام های متعددی که برخی از مشاوران املاک غیر مجاز برای جذب شما به عنوان سازنده یا مالک پهن کرده اند بر حذر باشید و به سودهای مقطعی فکر نکنید.
تیم مهندسی ساز مفتخز است که رضایت تمامی کارفرمایان خود را در پروژه های همکاری در ساخت برآورده کرده است برای مشاوره و اطلاعات بیشتر می توانید با شماره تماس بالای صفحه تماس بگیرید.
