مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲ : شاید تا به حال، عبارت مشارکت در ساخت به گوش شما نیز خورده باشد، اما ممکن است ندانید شرایط و قوانین آن به چه صورت است. بیش تر ما شنیده ایم که صاحب یک زمین یا خانه، ملک خود را به یک سازنده واگذار کرده تا آن را به آپارتمان تبدیل کند و در ازای آن، چند واحد آپارتمان را بردارد. این توافق، خوب به نظر می رسد و کمک می کند صاحب چند واحد نوساز شوید. اگر در فکر این هستید که خانه کلنگی یا زمین خود را فروخته و با پول حاصل از آن، خانه جدیدی برای خود بخرید، مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲، یکی از راه هایی که می تواند شما را به هدف برساند.
رشدی که منطقه ۲۲ تهران در قسمت و ساخت و ساز داشته است به خاطر راه اندازی پروژه های ایران مال و هزار و یک شهر باعث شده است که قدرت سرمایه گذاری در این منطقه به صورت چشم گیری افزایش یابد. در این بین همواره سرمایه داران و صاحبان سرمایه تمایل دارند تا بهترین زمین های منطقه را شناسایی نمایند و سرمایه گذاری خود را آغاز نمایند. تیم مهندسی ساز با دانش خود و رضایت مندی کامل مشتریان مفتخر است که پروژه های شما را به اجرا برساند.
رشد اقتصادی در منطقه بیست دو تهران باعث شده است که زمین داران این منطقه به دنبال سرمایه گذاران خارج از منطقه باشند ولی این امر همواره دارای ریسک های فردی است. منطقه ۲۲ تهران بهترین گزینه برای سرمایه گذاری است و در این راستا انبوه ساز منطقه ۲۲ تهران بسیار رواج پیدا کرده و افراد از تمامی نقاط، می خواهند به نحوی در این منطقه سرمایه گذاری کنند. از جمله ویژگی های این منطقه عبارتند از؛
- خوش آب و هوا ترین منطقه تهران می باشد.
- این منطقه با داشتن جاذبه های فراوان و قابلیت های توریستی به منطقه رفاهی تبدیل شده است.
- منطقه ۲۲ تهران به دلیل داشتن زمین های خالی زیاد، فضاهای باز و آب و هوای خوب مورد توجه شهردار و همچنین مهندسان قرار گرفته است.
با توجه به ویژگی های مثبت منطقه ۲۲ افراد بسیاری خواهان مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲ می باشند، در این زمینه ما مهم ترین نکات را در رابطه با مشارکت برای شما آورده ایم، تا با مطالعه آنها بتوانید، مشارکتی بی عیب و حرفه ای را انجام دهید؛
موارد مهم مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲
- به جای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم کنید.
- کیفیت ساخت آپارتمان های متعلق به مالک و شریک سازنده به یک اندازه می باشد.
- پس از تمام شدن هر مرحله از ساخت، به مالک تحویل داده و از وی اقرار گرفته شود.
- کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ گونه مشکلی باشد.
- تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین و مصالح ساختمانی باید مشخص گردد.
- هزینه های جانبی از جمله مالیات، هزینه بیمه، هزینه های آب، برق، گاز و… توافق شود.
- باید یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده انتخاب کرد.
- برای قرارداد مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲ ، ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
- مسئولیت و هزینه های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و…صریحاً مشخص گردد.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و … می باشد.
- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
- هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و… مشخص گردد.
- پیش از امضاء قرارداد مشارکت در رابطه با تمامی نکات مربوط به اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده تحقیق کنید.
- واحدهای شراکتی مالک و شریک سازنده، باید با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره مشخص گردد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود، تا درصورت تأخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- پس از تمام شدن سقف، ستون و دیوارچینی حتماً فی مابین شریک سازنده و مالک، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود.
- برای تعیین میزان خسارت نباید زیاده روی کنید و باید تمامی موارد بیمه ساختمان، مسئولیت ساخت و اجراء در ضمن قرارداد رعایت گردد. مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده نیز مشخص گردد.
کمیسیون مشارکت در ساخت
کمیسیون مشارکت در ساخت و ساز از مواردی است که همیشه دغدغه دو طرف سازنده و مالک می باشد. با توجه به اینکه اتحادیه نرخ نامه کاملی دارد افراد می توانند در هنگام معامله بر اساس نرخ های استاندارد پیش بروند. البته که اکثر اوقات نرخ کمیسیون به صورت توافقی بین طرفین انتخاب میشود و کم پیش می آید از نرخ نامه استفاده شود. در واقع آن طور که عرف کمیسیون بین مردم وجود دارد و بزرگان در حوزه ملک نیز آن را اساس می دانند این است که به هر میزان که سود در معامله وجود دارد درصدی از آن به کمیسیون تعلق می گیرد. پرداخت این کمیسیون در واقع بر عهده دو طرف مالک و سازنده می باشد اما با این حال چون جزوی از هزینه های قرارداد است و هزینه های قرارداد بر عهده سازنده خواهد بود اکثر مالکین از پرداخت آن سر باز میزنند و به عهده سازنده قرار می دهند.
شرایط مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲
- اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی وفنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد.
- تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند، محله، سازنده و … بسیار متفاوت و متغیر است. این قدرالسهم در هنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شود ولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگرچه در واقع هر دو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. برای قرارداد های مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲ ، ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.
- پس از اتمام سقف، ستون و دیوارچینی حتما فی مابین شریک، سازنده و مالک، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم، کیفیت و زمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تاخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- کیفیت ساخت آپارتمان های متعلق به مالک و شریک سازنده یکسان و برابر باشد.
- برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت و داوری استفاده شود.
- برای انتخاب نقشه معماری و … حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
- اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.
- در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.
- حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت و اجراء در ضمن قرارداد رعایت و توجه شود.
- مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.
- حتماً آزمایش خاک از شریک سازنده مطالبه شود.
- مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری و سایر ادعاها به عهده شریک سازنده گذاشته شود.
- قبل امضاء قرارداد مشارکت راجع به کم و کیف اجرای تعهدات و قول و قرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.
- موضوع هارد شیپ (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.
- برای اجرای تعهدات شریک سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و … می باشد.
- واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش و اجاره صریحاً مشخص شود.
- کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب و ایرادی باید همراه باشد.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.
- تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.
- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمایید.
- تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک و نحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و … مشخص شود.
- تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) cpm فراموش نشود.
- هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب، برق، گاز و … مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
- از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲ با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.
- مسئولیت و هزینه های نحوه تنظیم سند و صورت جلسه تفکیکی و … دقیقاً مشخص شود.
- قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت و همچنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.
- اساس مشارکت در ساخت در منطقه ۲۲ ، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.
- ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.
- تقسیم نامه بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.
- انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.
- انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی صورت پذیرد.
- حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
- برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی الطرفین تعیین شود.
گاه موضوع مشكل بین طرفین قرارداد با اداره ثبت اسناد و املاک است گاه بین سازنده و پیمانكاران مختلف اما شاه‌بیت مشکلات، خلف وعده طرفین است. لذا حتی‌الامكان تنظیم و انعقاد قرارداد مشاركت باید تعهدات به طور صریح، صحیح و شفاف و كامل بیان شود و ضمانت اجرای لازم برای عدم رعایت آنها مدنظر گرفته شود. در تنظیم قرارداد مشاركت در ساخت، برای حفظ حقوق مالک زمین از یک سو و صیانت از حقوق سرمایه‌گذار از سوی دیگر باید نكاتی را رعایت كرد.
وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک
ممکن است پروژه برای مثال ۲۰٪ پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا و با استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید. در اینصورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است؟
در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و در اینصورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک گریبان گیر پروژه خواهد شد.
لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
